Финансовые пузыри на рынке недвижимости

Представляю вашему вниманию вторую статью из цикла «Пузыри на рынке недвижимости». В предыдущей статье мы ввели понятие «финансовый пузырь». Теперь пришло время поговорить о том, почему именно недвижимость является очень удобным базовым активом для надувания финансовых пузырей.

Строительный цикл и проблема прогнозирования спроса

В качестве основной причины появления финансовых пузырей мы обозначили возникновение дефицита на рынке базового актива. На рынке недвижимости этот дефицит возникает регулярно. В качестве первопричины здесь выступает строительный цикл.

Строительный цикл в недвижимости составляет примерно три года – от покупки участка под строительство до сдачи дома Госкомиссии. Таким образом, принимая решение о постройке дома, девелопер должен ответить на очень сложный вопрос: что будет со спросом на недвижимость через три года? Потому что дом, квартиры в котором он предлагает на рынке, должен быть построен. Получается, что девелопер должен сделать прогноз развития рынка недвижимости на три года вперёд, на основе этого прогноза принять решение о строительстве дома, привлечь необходимое финансирование, построить дом и попытаться продать все квартиры в этом доме.

Самая сложная задача из этого комплекса – прогноз спроса на три года вперёд, который определяет стратегию дальнейших действий девелопера. Всё остальное – технические моменты[1]. Прогноз – это всегда очень сложно, тем более когда речь идёт о прогнозе спроса на три года вперёд. Всегда существует большая вероятность ошибки, причём часто ошибка заключается в слишком оптимистичной оценке будущего спроса. Как правило, ошибка связана с циклическим кризисом, который начинается в разгар строительства и рушит благоприятные прогнозы развития рынка недвижимости.

Развитие кризиса меняет тональность прогнозов: оптимизм в отношении рынка недвижимости постепенно сменяется пессимизмом, причём речь опять же идёт о прогнозах на три года вперёд. Перспектива падения рынка заставляет девелоперов отказываться от строительства: новые объекты не закладываются – вместо этого достраиваются старые.

Опять же – предугадать момент слома тренда всегда сложно. Поэтому многие девелоперы ждут оживления спроса на рынке недвижимости, чтобы вновь начать строительство новых объектов. А когда это оживление возникает, тогда строительный цикл не позволяет им оперативно отреагировать на рост спроса – появляется дефицит жилья, причём это происходит регулярно.

Таким образом, на рынке недвижимости регулярно возникает ситуация дефицита базового актива, которая является предпосылкой для возникновения финансового пузыря. Поэтому на рынке недвижимости темпы роста цен на базовый актив регулярно отрываются от инфляции и там регулярно надуваются финансовые пузыри.

Условия существования финансового пузыря

Финансовые пузыри редко надуваются на пустом месте. Как правило, для появления финансового пузыря нужен крупный, хорошо развитый рынок базового актива, на который предъявляется значительный реальный спрос. Потому что именно реальный спрос запускает первую фазу пузыря. Именно большой объём реального спроса создаёт условия для отрыва цен на базовый актив от инфляции. Дефицит на рынке базового актива всегда должен сопровождаться существенным превышением спроса над предложением – реального спроса над реальным предложением[2].

Длительность существования финансового пузыря в основном зависит от размера рынка базового актива. Как правило, чем больше рынок базового актива, тем дольше существует пузырь.

Рынок недвижимости крупного города – это всегда большой рынок. Это рынок, на котором представлены многочисленные форматы недвижимости, разные классы недвижимости и т.д. Чем крупнее этот рынок, тем дольше на нём существует финансовый пузырь (конечно, если появились предпосылки для его формирования).

Банки и недвижимость

Отдельно стоит сказать про отношение банков к недвижимости. Недвижимость, как залоговый актив, обладает рядом очень привлекательных для банков свойств:

1.      Длительный срок хранения

Как правило, недвижимость хранится очень долго. Срок амортизации недвижимость достаточно большой, так что банк может быть спокоен: залог не пропадёт, не рассыплется в труху – он может просуществовать большой срок в неизменном виде. Условно говоря, недвижимость аналогична каменному домику  Наф-Нафа, который с лихвой выигрывает у соломенной хижины Ниф-Нифа и у деревянной хижины Нуф-Нуфа (недолговечных видов залога).

2.      Ликвидность

Недвижимость большую часть времени обладает хорошей ликвидностью – её можно купить или продать. Это качество залогового актива (ликвидность) очень важно для банка, поскольку банку невыгодно держать актив на балансе длительное время. Даже от самого лучшего актива банк должен рано или поздно избавиться.

3.      Существует крупный рынок

Как уже отмечалось ранее, рынок недвижимости крупного города – это всегда крупный рынок. На нём торгуется множество разнообразных объектов недвижимости, причём для большинства из них существует оценка стоимости. Существование оценки стоимости очень важно для банков – им необходимо знать, сколько стоит объект залога. Крупный рынок недвижимости даёт эту оценку стоимости.

Более того – рынок недвижимости является настолько привлекательным, что банки не выдерживают и становятся инвесторами, вкладывая средства в строительство. Речь идёт не просто о расширенном кредитовании девелоперов, а о выкупе части квартир на ранней стадии строительства и их перепродаже на завершающей стадии. В период роста финансового пузыря такой спекулятивный (а инвестор – всегда немного спекулянт) бизнес становится очень прибыльным.

Но банкам и этого часто бывает мало. Они кредитуют не только предложение на рынке недвижимости, они кредитуют и спрос – с помощью ипотеки. Расширение ипотечного кредитования и смягчение его условий создаёт дополнительный спрос не недвижимость, который иногда оказывается очень существенным и служит локомотивом развития рынка.

Мотивы участия в пузыре

Здесь надо сделать очень важную оговорку про мотивы участия в пузыре. В текущей экономической ситуации самая большая доходность сосредоточена в финансовых пузырях. Любая другая альтернатива (производительный труд, инвестиции в бизнес и др.) проигрывает пузырю. Сейчас участие в финансовом пузыре – это практически единственная возможность быстро заработать много денег.

Поэтому финансовый пузырь обладает прямо-таки магической привлекательностью. Порой самые здравомыслящие люди, которые являются компетентными специалистами, задумываются об участии в пузыре. Просто потому что это выгодно. Потому что цель человека с точки зрения капитализма – заработать много денег. Деньги в рамках капитализма во многом определяют социальный статус. Считается, что тот, кто заработал много денег, приносит пользу обществу – потому что общество позволило ему заработать эти деньги.

Поэтому каждый хотя бы на секунду задумывался – а не поучаствовать ли мне в пузыре? И не стоит осуждать банки, не стоит осуждать спекулянтов и других участников пузыря. Они зарабатывают деньги, причём этот вид заработка связан с малопредсказуемым, очень опасным, имеющим глубочайшие последствия риском. Потому что любой, абсолютно любой финансовый пузырь рано или поздно лопается.

Заключение

На этом вторая статья из нашего цикла заканчивается. В следующей статье я проанализирую рынок жилой недвижимости Красноярска с позиции теории финансовых пузырей.

Promin, март 2012