Новая теория Материалы О нас Приглашение к сотрудничеству Услуги Партнеры Контакты Манифест
   
   
 
Материалы
 
ОСНОВНЫЕ ТЕМЫ ПРОЧИЕ ТЕМЫ
Корея, Ближний Восток, Индия, ex-СССР, Африка, проектная деятельность/проектировщики, аврально-опытная деятельность (АОД), рутина, виды управленческой деятельности, иерархия, бюрократия, национальное государство, инвестиционный климат, фирма, пузырь, Административная реформа, налоги, фондовые рынки, Южная Америка, Великобритания, исламские финансы, золотой стандарт, социализм, капитализм, МВФ, Япония, рейтинги, облигации, бюджет, СССР, наука, ЦБ РФ, рубль, финансовая система, политика, нефть, финансовые рынки, финансовый пузырь, прогноз, евро, Греция, ЕЦБ, кредитование, экономическая теория, инновации, инвестиции, инфляция, долги, недвижимость, ФРС, доллар, QE, бизнес в России, реальный сектор, финансовый сектор, деньги, администрирование
 

Что даст переезд промышленности за черту города?

03.05.2012

Долгое время одной из самых популярных тем правительственных дискуссий вокруг развития городов и промышленности была проблема моногородов – муниципальных образований, возникших вокруг одного-двух крупных предприятий, создающих основное количество рабочих мест.

Проблема эта была унаследована с советских времен, когда в условиях плановой экономики и закрытого внешнего рынка была понятна потребность страны в промышленности, и она строилась без особой оглядки на затраты и будущее возникающих промышленных городов. С наступлением «свободного рынка» и появлением импортных товаров, от печенья и вермишели до станков и машин, выяснилось, что стране такое количество промышленных предприятий не нужно.

Как следствие, возникла вполне ожидаемая проблема – что делать с населением городов, рабочие места в которых давали советские промышленные предприятия, которые в рыночных условиях оказались никому не нужны. В условиях низкой трудовой миграции и отсутствия реальных мер по созданию новых рабочих мест для переезда жителей моногородов, проблема, так и оставшись нерешенной, постепенно сошла со страниц газет. Правда, сами моногорода остались, но власти, не найдя решения, взялись за задачу попроще. В частности, за переезд на окраины/за пределы городов промышленных предприятий, занимающих земельные участки в центре.

Умрет ли от этого переезда промышленность – мало кого волнует. В конце концов, если уж она выжила в 90-е, значит и переезд как-нибудь переживет. Правда, переезд высокоточного и высокотехнологичного оборудования требует немалых затрат, средства на финансирование которых брать не очень понятно откуда. Но это отдельный вопрос, который не относится к нашей теме.

В сущности, наша задача – понять, какие последствия повлечет за собой переезд предприятий для рынка недвижимости, и мы попробуем если и не дать ответ на этот вопрос, то, по крайней мере, подумать, какие есть варианты ответов.

Я далек от «теорий заговора», поэтому думаю, что идея переезда не преследует цель «развалить и продать» промышленность, а основывается на нескольких понятных причинах:

• Инвестиции
• Экологический популизм
• Логистика

В данном случае понятно, что освобождающаяся площадь в центре средних и крупных городов является потенциально привлекательным инвестиционным активом, который позволит привлечь в город дополнительные инвестиционные потоки и, в перспективе, увеличить налоговые поступления в бюджет.

Вторая причина также очевидна – промышленность, особенно с «грязными» видами производства, портит и так не ахти какую экологическую обстановку в городах, и ее переезд за пределы города позволит улучшить экологию города. По крайней мере, в теории.

Третий момент наиболее спорный, поскольку, с одной стороны, станут меньше потоки населения и грузов, следующих в центр города, с другой – увеличится пассажиропоток из районов города к новому месторасположению предприятий.

Основные причины такого внимания к промышленности в центре города нам понятны. Теперь можно обраться непосредственно к рынку недвижимости.

Ни для кого не секрет, что рынки недвижимости большинства городов России находятся в достаточно посредственном состоянии и далеки от темпов своего развития, характерных для 2006-2008 гг. Игроки рынка, банки, инвесторы, в конце концов, сами власти предпринимали достаточно существенные усилия, чтобы вернуть рынок на траекторию рынка, однако высокие инвестиционные риски вкупе с падением реального спроса практически полностью перечеркнули эти усилия. Единственным ощутимым эффектом канители вокруг рынка стала остановка сдувания пузырей в различных его сегментах, которая законсервировала рынок на уровне высоких цен/низкого спроса.

В теории, выход из этого лежит в двух плоскостях: стимулирование спроса и создание инвестиционно привлекательного предложения. Спрос можно стимулировать, в основном, на жилую, но никак не на коммерческую недвижимость.

Центр города, в котором смыкаются основные транспортные, финансовые и людские потоки, очевидно, является наиболее привлекательной частью земельного рынка города, способного привлечь интерес крупных инвесторов. Как следствие, основным побочным эффектом для рынка недвижимости города, в котором планируется переезд предприятия, является рост ликвидного предложения земли в центре, которое, с одной стороны, оживит спрос на коммерческую недвижимость, с другой – несколько подравняет цены вследствие роста предложения. Опять же, не стоит забывать и о жилой недвижимости, строительство которой в центре города оживит почившую в кризис часть инвестиционного спроса, поскольку даст рынку все то же ликвидное предложение, просто в другом его сегменте. Безусловно, при анализе последствий строительства жилой недвижимости в центре города большое значение будет иметь стоимость для конечного покупателя/арендатора. И я, честно говоря, затрудняюсь сказать, какой из механизмов запустится – либо выравнивание цен за счет роста предложения, либо, напротив, будет попытка «включить» механизм роста цен за счет появления инвестиционно привлекательной недвижимости в центре.

В любом случае, игрокам рынка, как и потенциальным покупателям жилой и арендаторам коммерческой недвижимости, стоит внимательно следить за новостями, касающимися переезда предприятий, и по мере возможностей анализировать развитие ситуации, чтобы, в конечном счете, не оказаться последними в очереди, не важно, на вход или на выход с рынка.

Promin, 03.05.12

Метки:
Кризис, Государство, Россия, реальный сектор, недвижимость, инвестиции, финансовый пузырь, СССР

 
© 2011-2018 Neoconomica Все права защищены