Новая теория Материалы О нас Приглашение к сотрудничеству Услуги Партнеры Контакты Манифест
   
   
 
Материалы
 
ОСНОВНЫЕ ТЕМЫ ПРОЧИЕ ТЕМЫ
Корея, Ближний Восток, Индия, ex-СССР, Африка, проектная деятельность/проектировщики, аврально-опытная деятельность (АОД), рутина, виды управленческой деятельности, иерархия, бюрократия, национальное государство, инвестиционный климат, фирма, пузырь, Административная реформа, налоги, фондовые рынки, Южная Америка, Великобритания, исламские финансы, золотой стандарт, социализм, капитализм, МВФ, Япония, рейтинги, облигации, бюджет, СССР, наука, ЦБ РФ, рубль, финансовая система, политика, нефть, финансовые рынки, финансовый пузырь, прогноз, евро, Греция, ЕЦБ, кредитование, экономическая теория, инновации, инвестиции, инфляция, долги, недвижимость, ФРС, доллар, QE, бизнес в России, реальный сектор, финансовый сектор, деньги, администрирование
 

Мифология недвижимости

05.04.2012

Еще Булгаков в «Мастере и Маргарите» сказал, что «москвичи хорошие люди, только квартирный вопрос их испортил», и с тех пор мало что изменилось. Пришествие в страну частной собственности дало нам если не сами квартиры, то, по крайней мере, возможность их приобретения. Ипотека и вовсе предоставила возможность приобретения собственности «здесь и сейчас» без необходимости долго и муторно копить деньги на собственные квадратные метры.

Квадратные метры дают человеку ощущение независимости и надежности, одновременно привязывая его к определенному месту. В этом смысле счастливые обладатели недвижимости, в большинстве своем, напоминают собаку, привязанную поводком к своей конуре. Конечно, собака может погулять по участку, или даже ее выведут на прогулку за пределы забора, вот только рано или поздно она вернется в свою конуру.

Рынок недвижимости – вместилище великого множества мифов, так уютно сочетающихся с реальностью, что трудно отделить правду от вымыслов.

Миф первый: цены на недвижимость обязательно вырастут в кратко- либо среднесрочной перспективе


Кризис 2008 года наглядно продемонстрировал иллюзорность этого, однако многим нравится верить, что еще немного – и цены вновь устойчиво поползут вверх, и вскоре инвестиции можно будет отбить и даже заработать. Пока этого не происходит (по крайней мере, в Москве и Питере ценам далеко до докризисного уровня) и едва ли произойдет в обозримом будущем, но верить в это ни я, ни кто другой запретить не в праве.

Миф второй: спрос на недвижимость в крупных городах устойчиво растущий


Мне довелось работать на московском рынке аккурат в тот момент, когда данный миф казался правдой, и с рынка уходила практически любая недвижимость, которая была хоть немного похожа на жилье. Вскоре эта вакханалия закончилась, а спрос, резко споткнувшись о реальность, стабилизировался сильно ниже оптимистичных прогнозов «игроков» рынка. Какое-то время спрос удерживался за счет активного использования гражданами ипотеки и до сих пор держится на каком-то уровне именно благодаря ей. Но инвестиционный спрос, двигавший рынок вперед, появится, по всей видимости, только после возобновления роста цен либо при жесточайшем дефиците квадратных метров, которого, впрочем, тоже пока не предвидится.

Миф третий: недвижимость – надежное и ликвидное вложение денег


Вообще говоря, в теории так оно и есть. Риски потери собственности минимальны, на активных рынках крупных городов в период роста она уходит как горячие пирожки. Вот только в период малейшей нестабильности, от которой и призваны защищать инвестора низкорисковые активы, рынок недвижимости моментально начинает движение вниз по спросу и ценам – как следствие, в период нестабильности недвижимость быстро становится неликвидным активом, мертвым грузом, висящем на инвесторе.

Миф четвертый: инвестиции в недвижимость дают высокий доход


В период роста это действительно так. Особенно, как уже говорилось выше, на рынках больших городов. Здесь важно оговорить отличия российской модели инвестиций в недвижимость от зарубежной. В России, в основном, в недвижимость инвестируют (при наличии на рынке финансового пузыря) с целью последующей продажи, а в западных странах – с целью получения рентного дохода от аренды. Перепродажа недвижимости действительно прибыльна в период активного роста цен при надувании пузыря (пример тому – московский рынок недвижимости в период 2006-2008 гг.), но абсолютно нерентабельна при спаде, когда платежеспособный спрос резко пересекает черту безубыточности для инвестора (стоимости кв. м на момент приобретения недвижимости инвестором1). Впрочем, вариант сдачи в аренду находящегося в экспозиции жилья тоже никто не отменял, и какой-то стабильный доход владельцу она будет приносить – при условии растущего миграционного потока в регион, создающего дополнительный спрос на арендное жилье. В отсутствие такого тренда сдача квартиры в аренду возможна только по ценам ниже рынка, если на нее вообще будет спрос.

По большому счету, единственное, что точно дает собственнику недвижимость – это крыша над головой, а все остальное – инвестиционный флер над обыденными в общем-то событиями, призванный воскресить умирающего больного. А устроенная участниками рынка игра в «оживление рынка» – не более чем искусственное поддержание жизнедеятельности впавшего в кому организма.


1 Конечно, при условии, что она не была приобретена лет за 10 до кризиса.

 Promin, 05.04.12

Метки:
Кризис, Россия, реальный сектор, недвижимость, инвестиции, прогноз, финансовый пузырь

 
© 2011-2018 Neoconomica Все права защищены