Конец ипотеки

Долг платежом красен!

– Фольклорное

Осталось недолго. ЦБ РФ сумел-таки продавить сворачивание программы льготной ипотеки в новостройках. Этот аттракцион невиданной щедрости прекратит свое действие с 1 июля, тем временем Москва увешана рекламными баннерами с таймером и призывом поторопиться, а Сбербанк, крупнейший банк страны, объявил о досрочном прекращении этой программы. Он, впрочем, не был первым: до него свернули эту инициативу Промсвязьбанк, "Россия", "Ак Барс" и некоторые другие банки. Причины схожи – это выбор лимитов, а совокупно с этим недальний уже конец программы. Но это еще не конец всех льготных ипотек: уходит только базовая программа, но остаются рабочими программы льготной ипотеки для IT-специалистов, дальневосточная ипотека, сельская ипотека, а также семейная ипотека, недавно предложенная к продлению Владимиром Путиным сразу до 2030 года.

В общем, "бери – не хочу", и всё такое льготное, что прямо не верится. Неудивительно, что, по состоянию на апрель этого года, более половины выданной в стране ипотеки шло по той или иной льготной программе; впрочем, тому виной еще и скорое завершение периода, провоцирующее настроения вида "хватай быстрее, пока дают". Не только настроения – но и реализацию таковых.

Пошло хорошо. Здесь надо отметить, что строительная отрасль очень удобна для стимулирования. Строительство как деятельность обладает очень большим мультипликатором воздействия на смежные отрасли: производство стройматериалов, всего этого бетона и цемента, трубы, кабели, арматура, отделочные материалы, логистика по его доставке всего этого. Деньги, вброшенные в строительный сектор, волнами разбегаются по экономики, порождая новый спрос и всячески способствуя тому самому увеличению ВВП. Но, увы и ах, вся эта задорная ипотечно-кредитная вакханалия спроса имеет еще и оборотную сторону.

Во-первых, компенсация процентов банкам (льгота ведь не просто так дается) легла неприятным бременем на казну. Ежегодные выплаты субсидий банкам за предоставленные льготные кредиты неуклонно росли. Так, в 2020 году, когда программа была запущена как элемент стимула экономики, пострадавшей от бессмысленных ковидных локдаунов, расходы на субсидии составили всего 1,1 млрд. рублей, а в 2021 году уже 23 млрд. рублей. Увы, рост числа заемщиков, повышение лимитов по кредитам, а также значительная разница между льготными и рыночными ставками, обусловленная изменением ключевой ставки, привели к существенному увеличению нагрузки на государственный бюджет. Далее, в 2022 и 2023 годах расходы на программу составили 132,4 млрд. и 113,7 млрд. рублей соответственно, но Iквартал 2024 года побил все рекорды: государство выплатило банкам 110,8 млрд. рублей. При этом бюджет, напомним, в стране дефицитный, да еще и плановый дефицит был недавно повышен до полутора триллионов рублей: деньги широким потоком идут на решение "основной задачи", что уже привело к повышению налогов с 2025 года. Таким образом, отмена базовой программы льготной ипотеки позволит казне сэкономить значительные средства.

Во-вторых, простимулированный таким образом спрос закономерно обернулся ростом цен. Так, в апреле 2020 года средний квадратный метр стоил в Москве около 170 тыс. рублей. Накопленная инфляция (официальная) за эти четыре года составила чуть менее 40%, т.е. без этого набора программ стоило ожидать похожего роста цен. В реальности же этот самый средний московский квадрат почти удвоился в стоимости. Иными словами, льгота льготой, но доступней жилье от этого не стало. Более того, рост цен пошел по всему спектру товаров, необходимых для строительства, так что даже поменять старые окна стало сильно дороже, уж не говоря о самостоятельном строительстве личных домов.

В-третьих, нельзя не отметить, что резкий рост числа выданных ипотек имеет ярко выраженный социальный аспект. Ипотека – дело семейное, и влезание в огромные долги на 10-15-20 лет оказывает на семью, если можно так выразиться, конформирующий эффект. Если взята ипотека – то это семейство будет трястись над своей ситуацией и усердно работать, снизится географическая мобильность, семья станет бояться потерять эту самую работу и перестанет выражать недовольство и иными способами хотеть странного. С точки зрения социальной динамики человек превращается в барбоса на цепи, чья деятельность идет исключительно на оплату собственной комфортабельной конуры. Очевидно, это весьма удобно и притягательно для российского начальства: податной электорат работает, не поднимая головы, при этом еще и способ неплохо заработать был правительством предоставлен.

На самом деле, всякое стимулирование таких технологически относительно простых отраслей ничего не дает в долгосрочном периоде. Стройка – не производство микросхем, не создание гражданских самолетов (которые сейчас в стране производятся единицами штук) или танкеров для СПГ. Стимулирование строительства свыше привычных рыночных схем кредитования, при всех его положительных эффектах в текущем моменте, фактически всего лишь переносит спрос из будущего в настоящее. Соответственно, в будущем он сокращается – и разогнавшаяся строительная отрасль, со всеми ее эффектами на смежные отрасли, точно таким же образом затормозит. И вот здесь вот ситуация может развиваться разным образом.

Надо понимать, что за эти четыре года пузырь на рынке недвижимости не вырос. Пузырь именно как пузырь, т.е. система с положительной обратной связью. Подобный эффект мы наблюдали в 2004-2007 годах, с покупкой квадратных метров на этапе котлована, ростом цен, немедленной продажей построенного и инвестицией в новый котлован – и вся эта схема, дополнительно подпитанная стремительно развивавшимся кредитованием, стала вытягивать капитал из остальной части экономики. Чем-то подобная история была и в США, с тамошней субстандартной (subprime) ипотекой под 0,5%, когда дом ценой $200 тыс. можно было получить за первый взнос в $1000, а эти деньги можно заработать на сдаче банок из-под пива. Закончилось это плохо в обоих случаях, разорением застройщиков и экстренным вливанием денег из госбюджета – как же иначе, ключевая отрасль экономики, и неважно, что ее участники сильно так заигрались. Сейчас этого эффекта нет, есть именно что перенос спроса, не более того.

Но: сокращение спроса обещает быть очень серьезным. Уже есть подсчеты, что, например, ежемесячный платеж за среднюю однушку в Казани более чем удвоится и составит 105 тыс. рублей против 47 тыс. для тех, кто участвует в этой льготной программе. Платить такие деньги смогут очень и очень немногие, соответственно, новые договора рискуют просто встать. Текущие объекты будут достроены, там финмодель уже просчитана и работает, но вот с новыми проектами у девелоперов возникает такой большой вопрос. Так, вице-президент банка "Дом.РФ" Антон Медведев, выступая на форуме недвижимости "Движение", сообщил, что ожидает падения объема ипотечных кредитов на 58% во второй половине этого года, а по итогам года падение может составить около 35% к прошлому году.

Соответственно, что делать девелоперам? Резать косты и сокращать маржу, пересиживая шок спроса до его восстановления, которое будет неизвестно когда? Идти за помощью к государству, осваивать деньги, выделяемые на восстановление "новых территорий"? Вариантов может быть много, но все они сводятся к спасению от расплаты за четыре года яростного стимулирования и хороших прибылей. Возможно, на рынке произойдет некая консолидация, кто покрупнее и с более крепким финансовым положением (или связями) съест того, кто помельче.

Но значимого снижения цен на жилье вряд ли стоит ожидать. В конце концов, инфляцию никто не отменял, и она имеет тенденцию к росту. И отразится он и на жилье тоже.

Опубликовано 23.06.24 на портале Бизнес-Онлайн, Казань.