Ипотека: о рисках и выгодах

Чтобы иметь всегда работу и хорошую,
достойную зарплату, нужно взять своего
начальника поручителем по ипотеке.

– Фольклорное

Рассуждать об ипотеке – дело неоднозначное. Связно это не со сложностью самого предмета, тут-то как раз ничего особого нет, но с явно заметным полярным отношением к нему. Для кого-то ипотека – "единственный шанс" на своё жилье, для кого-то – цепь на полтора-два десятка лет, для иных – отличный способ заработка, еще у кого-то выраженного отношения к этому предмету нет. Ситуация усугубляется относительной молодостью самого этого инструмента в России, о сколько-нибудь заметном использовании и развитии ипотеки стало возможно говорить только с середины нулевых годов, когда в Россию потоком шли нефтяные деньги. Они просачивались по экономике, добирались до карманов граждан – и уже люди предъявляли спрос на современные финансовые инструменты, в том числе и ипотеку.

Хватило этого ненадолго, разразился кризис, перешедший в депрессию – и ипотека ушла на периферию. Застройщики продолжали строить, банки работали, люди покупали жилье и чистым кэшем, и в ипотеку, но в целом вся эта история перестала быть сколько-нибудь заметной. Так продолжалось до нынешнего коронавирусного года и запущенной в апреле льготной госпрограммы, по которой стало возможным получить ипотечный кредит под невиданную ранее низкую ставку в 6,5%. При этом изначально предполагался краткий срок действия этого предложения, до ноября, но буквально несколько дней назад было принято решение продлить его до середины следующего года. Это событие, возможность которого обсуждалась и ранее, породило некоторое количество опасений относительно перегрева жилищного рынка страны и, страшно сказать, очередного пузыря на рынке недвижимости, кто-то даже вспомнил американский крах субстандартной (subprime) ипотеки, предшествовавший кризису 2008-2010 годов. Соответственно, эту историю имеет смысл немного прокомментировать, тем более что различных интересантов у нее много.

Сразу отметим, что программа имела ошеломляющий успех. За время ее существования  было выдано 230 тыс. кредитов общим объемом в 670 млрд. рублей, при этом большая часть пришлась на сентябрь – 60 тыс. кредитов. Так, в Москве был обновлён рекорд по числу зарегистрированных сделок в новостройках, их было заключено почти 15 тыс., что на 66% больше, чем в августе 2020 года и вдвое – чем в сентябре 2019 года. Кроме того, население раскошелилось, принеся в экономику 100 млрд. рублей в качестве первоначального взноса, впрочем, некоторые даже брали кредит на первоначальный взнос, тем самым программа действительно стала подобной американской истории. Напомню, там на пике ипотечной истерии (в 2005-2006 годах) в некоторых случаях минимальный первоначальный взнос мог составлять всего лишь 0,5% от стоимости дома; нищий негр из плохого района мог набрать штуку баксов на сдаче банок из-под пива, отнести их в банк и въехать в приличный дом ценой $200 тыс. Понятное дело, ненадолго – но об этом чуть ниже.

Кроме того, данную меру стоит признать одной из самых эффективных для краткосрочного поддержания экономики. Связано это с тем, что строительная отрасль имеет чуть ли не максимально возможный мультипликатор воздействия на смежные отрасли: всякий рубль, пришедший в строительство, разбегается по экономике и оживляет производство стройматериалов с цементом, и производство арматуры, и превращается в капитал кабельщиков, а также дает нагрузку логистическому сектору. Разумеется, не стоит забывать и о поддержке рынка труда – хотя с последним ситуация двоякая в силу большого количества мигрантов среди строителей, если они отсылают деньги себе домой, то это уже не идет в поддержку отечественной экономики в полном масштабе.

Проблема заключается в том, что хорошие стороны на этом и заканчиваются – и активно начинают проявляться риски сложившейся ситуации.

Во-первых, это, конечно же, реальный риск самого натурального пузыря – экономической подсистемы с положительной обратной связью. Пузырь, напомню, возникает тогда, когда из-за каких-либо внешних условий на некотором рынке образуется сильный импульс, а в экономической системе присутствует достаточно неприкаянного капитала, ищущего себе приличную доходность. К примеру, российский жилищный пузырь в нулевых годах сформировался из-за того, что в 2002–2003 годах в стране был относительно низкий ввод жилья, что было обусловлено уменьшенным количеством начала нового строительства после дефолта в 1998 году. Это наложилось на начавшийся с 2003 года приток капитала, естественным ответом рынка был рост цен – и еще более заметный приток капитала в эту отрасль, поскольку она обещала солидную доходность.

Сейчас ситуация может стать (но пока не стала) аналогичной. Спрос в рамках программы уже вызвал рост цен, уже по состоянию на начало сентября в среднем по стране квадратный метр подорожал на 7-10%, при этом региональные пики достигали 40%, а к концу года ожидаемое повышение составит порядка 15-17%. Повышение цен коснулось и вторичного рынка, не только предложений от застройщиков. Как видно, эти цифры уже заметно превышают процент по депозитам, соответственно, продолжение программы и дальнейший рост цен вполне внятно могут обернуться закрытием депозитных счетов и уходом этих капиталов на жилищный рынок с дополнительным ростом цен.

Во-вторых, надо отметить, что российский ипотечный рынок, вообще говоря, не является дружественным к покупателю, для которого ипотека действительно превращается в цепь на ноге, снимаемую только по истечении срока ипотечного кредита. Для сравнения, в США на регуляторном уровне прописана норма, согласно которой заемщик в любой момент имеет право, условно говоря, придти в банк и положить на стол ключи от дома, избавившись таким образом и от своей типа-собственности, и от кредита. Дом при этом поступает на баланс банка, и это уже его головная боль – что делать с этим непрофильным для него объектом. В России такой нормы нет – и избавиться от недвижимости при, например, снижении цены на нее (а договор зафиксирован на старую цену) гораздо сложнее.

Далее, нельзя не отметить, что для конечного заемщика ситуация может оказаться далеко не столь радужной, как она кажется на первый взгляд, обрадованной сниженной ставкой и уменьшенным, относительно привычных стандартов, первоначальным взносом, напомню, в августе он был снижен с 20% до 15%, т.е. сразу на четверть. Причина этого в росте цен, порождающем увеличение размеров кредита, в результате чего растут и ежемесячные платежи. Ситуации здесь возможны разные, но примерный расчет ипотеки на 20 лет для квартиры ценой 4 и 4,8 млн. рублей с базовым взносом 0,8 и 1 млн. рублей и под ставку в 9% и 6,5% соответственно дает практически одинаковые суммы ежемесячных платежей. Соответственно, возникает простой вопрос – а оно точно было надо так делать? Увы, ответа на него нет.

Наконец, четвертая и самая главная проблема заключается в прискорбной ситуации с реальными доходами населения. Они снижаются и стагнируют с 2014 года, этот год закономерно покажет еще один акт резкого снижения доходов и, что самое главное, нет никаких оснований считать, что ситуация в обозримом будущем изменится в лучшую сторону. Нефть на высокие уровни, вероятно, не вернется уже никогда, 2020 год дал заметный толчок всей европейской истории с чистой энергетикой и с решениями, принятыми на политическом уровне; проще говоря, "цена не важна, мы достаточно богаты и заплатим за чистоту". Рубль девальвируется, просрочка по ипотеке неспешно растет, бюджет дефицитен и будет секвестироваться, аналогичная ситуация с нацпроектами, призванными дать толчок экономике – и в итоге непонятно, откуда люди при своих стагнирующих доходах возьмут деньги на обслуживание своих ипотечных кредитов. Отсюда, кстати говоря, недалеко и до политических проблем, связанных с 2024 годом, пресловутым трансфером и так далее. Впрочем, это уже отдельная история.

В целом же вся эта тема похожа на квази-монетизацию госдолга, о которой я писал две недели назад. "Штука опасная, но иногда можно, если аккуратно". Боюсь, однако, что продление программы на "аккуратно" уже никак не тянет, что навевает мысли о возможном лоббизме застройщиков, которые уж точно наварятся на этой программе. Но это, опять же, отдельная история.

Опубликовано 25.10.20 на портале Бизнес-Онлайн, Казань.