Автор: Игорь Савельев, старший консультант НИЦ «Неокономика»
Редактор: Сергей Думченко, ведущий аналитик НИЦ «Неокономика»
Собственная недвижимость является одним из важнейших атрибутов благосостояния граждан в современной России. По идее, собственное жилье даёт некоторую свободу действия – ведь помимо того, что оно гарантирует вам крышу над головой, его можно сдавать или, если срочно понадобятся деньги, его можно продать.
Иногда мне кажется, что в собственной недвижимости в нашей стране кроется какой-то сакральный смысл, который я до конца не понимаю. Оно каким-то загадочным образом привязывает наших сограждан к месту жительства. Когда они это место жительство меняют, то вновь стараются привязать себя к нему – в том числе, посредством покупки недвижимости.
В статистике эта привязка отражается в низкой доле арендуемого жилья в крупных городах России, которая подчеркивает низкий уровень внутренней миграции квалифицированной рабочей силы. Например, в США уровень миграции квалифицированной рабочей силы достаточно высок, что легко прослеживается в современной американской литературе, в которой герои произведений активно меняют место жительства и рассматривают предложения о работе из самых разных уголков США. В России же, как показывают исследования, миграция в основном односторонняя (люди переезжают из деревни в город, из среднего города – в крупный и т.п.), причём центрами притяжения являются города-миллионники (на общем фоне резко выделяются Москва, Санкт-Петербург и Новосибирск). Обратная миграция (например, из крупного города в средний) вызывает в лучшем случае недоумение.
Полагаю, что причины сложившегося положения лежат в плоскости уровня жизни и сопутствующей ему инфраструктуры. Так, в США или в Европе, меняя один крупный/средний город на другой, вы практически не проигрываете в уровне «цивилизации»: к вашим услугам будет весь базовый набор благ, необходимый современному горожанину.
В России «большая тройка» городов (Москва, Санкт-Петербург и Новосибирск) настолько сильно выделяется на общем фоне (в плане инфраструктуры и доступности благ), что их следует рассматривать отдельно от других российских городов. После жизни в «большой тройке», которая отличается сумасшедшим ритмом и доступностью самых различных благ цивилизации, жизнь в других городах требует некоторого периода адаптации и привыкания к тому, что некоторые приятные мелочи едва ли найдутся в вашем новом месте жительства.
При этом описанный выше фактор трудно учесть при проведении стандартного анализа рынка недвижимости. В его рамках мы, как правило, пользуемся некими условными статистическими выкладками (либо просто экстраполяцией) платежеспособного спроса, совершенно не вдаваясь в причины трендов движения спроса. Хотя, на мой взгляд, именно эти причины должны фигурировать в центре анализа любого рынка недвижимости, поскольку они во многом определяют картину, складывающуюся из статистических выкладок.
При этом важно не прятаться за красивыми формулировками («улучшающийся инвестиционный фон», «устойчивая тенденция роста»), а говорить о реально существующих факторах, которые действительно определяют картину на анализируемом рынке недвижимости. Иначе вы рано или поздно столкнётесь с «необъяснимыми» изменениями рынка: внезапно «улучшающийся инвестиционный фон» резко ухудшится, а «устойчивая тенденция роста» обернётся быстрым снижением цен.
Promin, 19.12.12
