Что даст переезд промышленности за черту города?

Долгое время одной из самых популярных тем правительственных дискуссий вокруг развития городов и промышленности была проблема моногородов – муниципальных образований, возникших вокруг одного-двух крупных предприятий, создающих основное количество рабочих мест.

Проблема эта была унаследована с советских времен, когда в условиях плановой экономики и закрытого внешнего рынка была понятна потребность страны в промышленности, и она строилась без особой оглядки на затраты и будущее возникающих промышленных городов. С наступлением «свободного рынка» и появлением импортных товаров, от печенья и вермишели до станков и машин, выяснилось, что стране такое количество промышленных предприятий не нужно.

Как следствие, возникла вполне ожидаемая проблема – что делать с населением городов, рабочие места в которых давали советские промышленные предприятия, которые в рыночных условиях оказались никому не нужны. В условиях низкой трудовой миграции и отсутствия реальных мер по созданию новых рабочих мест для переезда жителей моногородов, проблема, так и оставшись нерешенной, постепенно сошла со страниц газет. Правда, сами моногорода остались, но власти, не найдя решения, взялись за задачу попроще. В частности, за переезд на окраины/за пределы городов промышленных предприятий, занимающих земельные участки в центре.

Умрет ли от этого переезда промышленность – мало кого волнует. В конце концов, если уж она выжила в 90-е, значит и переезд как-нибудь переживет. Правда, переезд высокоточного и высокотехнологичного оборудования требует немалых затрат, средства на финансирование которых брать не очень понятно откуда. Но это отдельный вопрос, который не относится к нашей теме.

В сущности, наша задача – понять, какие последствия повлечет за собой переезд предприятий для рынка недвижимости, и мы попробуем если и не дать ответ на этот вопрос, то, по крайней мере, подумать, какие есть варианты ответов.

Я далек от «теорий заговора», поэтому думаю, что идея переезда не преследует цель «развалить и продать» промышленность, а основывается на нескольких понятных причинах:

• Инвестиции
• Экологический популизм
• Логистика

В данном случае понятно, что освобождающаяся площадь в центре средних и крупных городов является потенциально привлекательным инвестиционным активом, который позволит привлечь в город дополнительные инвестиционные потоки и, в перспективе, увеличить налоговые поступления в бюджет.

Вторая причина также очевидна – промышленность, особенно с «грязными» видами производства, портит и так не ахти какую экологическую обстановку в городах, и ее переезд за пределы города позволит улучшить экологию города. По крайней мере, в теории.

Третий момент наиболее спорный, поскольку, с одной стороны, станут меньше потоки населения и грузов, следующих в центр города, с другой – увеличится пассажиропоток из районов города к новому месторасположению предприятий.

Основные причины такого внимания к промышленности в центре города нам понятны. Теперь можно обраться непосредственно к рынку недвижимости.

Ни для кого не секрет, что рынки недвижимости большинства городов России находятся в достаточно посредственном состоянии и далеки от темпов своего развития, характерных для 2006-2008 гг. Игроки рынка, банки, инвесторы, в конце концов, сами власти предпринимали достаточно существенные усилия, чтобы вернуть рынок на траекторию рынка, однако высокие инвестиционные риски вкупе с падением реального спроса практически полностью перечеркнули эти усилия. Единственным ощутимым эффектом канители вокруг рынка стала остановка сдувания пузырей в различных его сегментах, которая законсервировала рынок на уровне высоких цен/низкого спроса.

В теории, выход из этого лежит в двух плоскостях: стимулирование спроса и создание инвестиционно привлекательного предложения. Спрос можно стимулировать, в основном, на жилую, но никак не на коммерческую недвижимость.

Центр города, в котором смыкаются основные транспортные, финансовые и людские потоки, очевидно, является наиболее привлекательной частью земельного рынка города, способного привлечь интерес крупных инвесторов. Как следствие, основным побочным эффектом для рынка недвижимости города, в котором планируется переезд предприятия, является рост ликвидного предложения земли в центре, которое, с одной стороны, оживит спрос на коммерческую недвижимость, с другой – несколько подравняет цены вследствие роста предложения. Опять же, не стоит забывать и о жилой недвижимости, строительство которой в центре города оживит почившую в кризис часть инвестиционного спроса, поскольку даст рынку все то же ликвидное предложение, просто в другом его сегменте. Безусловно, при анализе последствий строительства жилой недвижимости в центре города большое значение будет иметь стоимость для конечного покупателя/арендатора. И я, честно говоря, затрудняюсь сказать, какой из механизмов запустится – либо выравнивание цен за счет роста предложения, либо, напротив, будет попытка «включить» механизм роста цен за счет появления инвестиционно привлекательной недвижимости в центре.

В любом случае, игрокам рынка, как и потенциальным покупателям жилой и арендаторам коммерческой недвижимости, стоит внимательно следить за новостями, касающимися переезда предприятий, и по мере возможностей анализировать развитие ситуации, чтобы, в конечном счете, не оказаться последними в очереди, не важно, на вход или на выход с рынка.

Promin, 03.05.12