Новая теория Материалы О нас Приглашение к сотрудничеству Услуги Партнеры Контакты Манифест
   
   
 
Материалы
 
ОСНОВНЫЕ ТЕМЫ ПРОЧИЕ ТЕМЫ
Корея, Ближний Восток, Индия, ex-СССР, Африка, проектная деятельность/проектировщики, аврально-опытная деятельность (АОД), рутина, виды управленческой деятельности, иерархия, бюрократия, национальное государство, инвестиционный климат, фирма, пузырь, Административная реформа, налоги, фондовые рынки, Южная Америка, Великобритания, исламские финансы, золотой стандарт, социализм, капитализм, МВФ, Япония, рейтинги, облигации, бюджет, СССР, наука, ЦБ РФ, рубль, финансовая система, политика, нефть, финансовые рынки, финансовый пузырь, прогноз, евро, Греция, ЕЦБ, кредитование, экономическая теория, инновации, инвестиции, инфляция, долги, недвижимость, ФРС, доллар, QE, бизнес в России, реальный сектор, финансовый сектор, деньги, администрирование
 

Хорошо - не значит надолго

17.01.2012

Согласно отчетам заинтересованных ведомств и коммерческих структур, ипотечное кредитование в России продолжает восстанавливаться. За 11 месяцев 2011 года было выдано 449 210 кредитов на сумму в 613,4 млрд. рублей. Это в 1,8 раза больше в количественном и в 1,9 раза – в денежном выражении по отношению к показателям 2010 года. За 11 месяцев 2011 года было выдано почти на 40% кредитов больше, чем в момент докризисного максимума в 2008 году (в 2008 году ипотечных кредитов было предоставлено на 656 млрд. руб.). По оценке специалистов АИЖК, рынок ипотечного кредитования почти вернулся на докризисный уровень.

Однако за одними и теми же цифрами могут скрываться совершенно разные экономические процессы. И интерес, конечно же, представляют именно они. Прогноз ситуации на рынке зависит не от того, как сложились цифры, а от того, какие процессы за ними стоят.

На наш взгляд, для адекватной оценки нынешнего состояния российского рынка ипотеки необходимо разобраться, кто является покупателем имущества. Участников рынка можно условно разделить на спекулянтов, накопителей и реальных покупателей.

Спекулянты – это те, кто покупает недвижимость с целью последующей перепродажи и получения прибыли на разнице цен. Накопители – это те, кто ищет наиболее безопасный и эффективный способ размещения своих накоплений. В принципе, мотивы и интересы у спекулянтов и накопителей схожи. Однако у накопителей более долгий горизонт планирования, поэтому они менее активно реагируют на текущую конъюнктуру рынка.

Реальные покупатели – это те, кто покупает недвижимость непосредственно для удовлетворения своих собственных потребностей. В их поведении также могут присутствовать как спекулятивные, так и накопительские составляющие, но главным мотивом их выхода на рынок является решение собственных бытовых проблем.

С 2005 и по начало кризиса в 2008 году на рынке доминировали спекулянты. Еще какая-то часть покупок приходилась на накопителей. Цены постоянно росли высокими темпами, значительно превышающими инфляцию, и вложения в недвижимость приносили весьма высокий доход.

При этом доля реальных покупателей постоянно сокращалась, и к 2008 году они практически ушли с рынка, не будучи в состоянии угнаться за стремительно растущими ценами.

Кризис 2008-2009 годов существенно подкосил спекулятивный бизнес. В 2008 году резко возросли ипотечные ставки и упали цены на жилье. Вброс значительных объемов денежной массы в экономику позволил избежать полного схлопывания пузыря. Он чуть-чуть сдулся, но стоимость жилья упала недостаточно низко для того, чтобы люди могли себе позволить купить собственность. В результате спекулянты с рынка ушли, а реальные покупатели не вернулись. Единственными покупателями жилья в этот период стали накопители, вернее та их часть, которая в период кризиса утратила доверие к устойчивости любых денежных систем. Впрочем, и накопители были предельно осторожны, поскольку на практике убедились, насколько низколиквидными могут оказаться вложения в недвижимость.

В кризис рынок недвижимости заморозился.

В 2009 году предпринимались попытки вновь заманить спекулянтов в ипотеку – говорилось, что цены уже на дне, и они будут только расти. Что снижение объемов строительства приведет к дефициту предложения на рынке, в результате чего стоимость недвижимости в скором времени вновь устремится в небеса. Конечно же, единицы вернулись, но это сложно назвать массовым явлением.

На самом деле, это очень интересное явление. Дело в том, что традиционная экономическая наука отрицает возможность появления пузырей в нормально функционирующей экономике, а их появление (которое отрицать уже невозможно) относит исключительно на счет психологии. В России на протяжении 2009 года и отчасти 2010 года мы как раз и наблюдали попытку применить эту теорию на практике.

Операторы рынка недвижимости предприняли самую настоящую «психическую атаку» на инвесторов и спекулянтов. Однако результаты оказались мизерными. Психология психологией, но на самом деле пузырь можно надуть только в том случае, если у него есть фундаментальная основа, а именно – массовый спрос реальных покупателей.

Реальные же покупатели выходить на рынок не спешили. Они ожидали, что кризис в секторе недвижимости вот-вот возобновится, и цены вновь начнут падать до приемлемого уровня.

Перелом в настроениях произошел, по-видимому, во второй половине 2010 года. Стало ясно, что ожидать дальнейшего падения не стоит, и решать свои жилищные проблемы придется при их текущем уровне.

Одновременно с этим произошли позитивные изменения в банковском секторе. В период кризиса стремительно росла норма сбережений – те, кому не хватало денег на покупку защитного актива, просто откладывали на черный день. У банков появились значительные запасы ликвидных средств, которые они стремились с выгодой разместить. На фоне политики государства по сдерживанию инфляции и дешевизны банковских пассивов снизились ставки по ипотеке.

И реальный покупатель начал возвращаться на рынок, что, собственно, и отражают показатели развития ипотечного рынка.

Получается, что в 2008 году спрос на ипотечные кредиты обеспечивали спекулянты, а сейчас основными потребителем является уже реальный покупатель, так что неправильно сравнивать нынешнюю ситуацию с докризисной – законы развития рынка другие. Сейчас реализуется отложенный спрос, накопившийся с середины нулевых, когда у людей не было возможности приобрести жилье. Однако этот спрос ограничен.

Здесь возникает вопрос – может ли возврат на рынок реальных покупателей привести к формированию нового пузыря? Пока этого не происходит. Цены на недвижимость колеблются незначительно и, в общем и целом остаются в пределах инфляции. Спекулятивные возможности здесь крайне ограничены, а сами спекулянты сосредоточились преимущественно в сфере приобретения недвижимости на ранних стадиях строительства и игре на разнице цен строящегося и готового жилья.

Накопители также пока не видят преимуществ вложения в недвижимость, и хотя покупки такого рода всегда присутствуют на рынке, их интенсивность недостаточна для разгона цен.

По-видимому, масштабы пузыря, сложившегося в докризисный период (сюда следует добавить и объекты, заложенные в докризисный период, и потихоньку достраиваемые в период кризиса) оказались настолько большими, что пока их хватает для удовлетворения накопленного за последние 6 лет платежеспособного реального спроса.

При этом надо учитывать, что размеры этого спроса ограничены. Так что мы ожидаем, что в ближайшее время темпы роста ипотечных портфелей будут снижаться. Этому будет способствовать и наметившийся в последнее время рост стоимости ипотечных займов и большая осторожность банков в выборе заемщиков на фоне роста финансовых трудностей в банковском секторе.

Так что участникам рынка не следует ожидать, что всплеск активности на рынке в 2011 году будет продолжительным. Скорее всего, в недалеком будущем сектор вновь войдет в период стагнации и низких темпов роста.

Метки:
недвижимость, инвестиции, кредитование

 
© 2011-2018 Neoconomica Все права защищены